부동산

우뎅이 - 우리들의 덴마크 이야기
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개요[편집]

덴마크에서 부동산 구입하기.

덴마크에서 살면서 집과 관련된 이슈가 없는 사람들이 있을까? 적어도 한국인으로서, 외국인으로서 덴마크 최초 입국시부터 자신의 집을 가지기 이전까지, 입주 부터 퇴거까지 정말로 많은 이슈가 있을 것이다.

그렇다면 덴마크에서 부동산을 구입하기 위해서는 어떤 절차와 자격이 필요할까? 그 내용들을 모아보자.

절차[편집]

집을 구매하기 위해서는 다음 일련의 과정들을 거친다.

대출 자격 확인[편집]

구매하고자 하는 집의 팜플렛(브로셔)를 가지고 은행을 방문하자. 은행 방문 전 예약은 필수이다.

대출[편집]

구매할 주택 결정[편집]

먼저 구매하고자 하는 집을 알아보자.

여기에서 필수로 확인해야 하는 조건은 다음과 같다.

마지막 집 수리 날짜, 브로셔, 팜플렛 등등 (추후 수정)

변호사 선임[편집]

덴마크에서는 주택을 구입 시, 변호사를 선임하는 것이 일반적이다. 변호사가 하는 일은, 주택구입시 필요한 문서 작업들과 법적인 절차 대행과 문서 검증과 같은 일을 수행한다.

구입 자격 요건 확인[편집]

외국인(한국인)으로서, 덴마크에 있는 주택(아파트)을 구입하기 위해서는 덴마크 법무부(justiceministry of Denmark)에 주택구입이 가능한지를 확인해야 한다. 단순히 덴마크에서 주택 구입이 가능한지를 확인하는 것이 아니라, 본인이 구입하고자 하는 지정 주택에 대해서 문의를 하는 것이다. 따라서, 사고자하는 집을 먼저 선택한 다음에, 자격요건을 확인할 수 있다.

자격 요건 확인시, 본인의 사인이 들어간, 사고자하는 주택에 대한 조건(컨디션 - 집의 상태가 어떠어떠한지에 대한 문서) 문서와, 자신의 여권 사본 및 비자 사본 들이 필요하다.

변호사를 구하게 되면, 변호사가 업무를 대행해준다.

구입[편집]

대출 자격 확인[편집]

현재 자신의 신용도로 몇 %의 이율에 얼마까지 대출이 가능한지를 알아야 한다. 만약 대출이 필요없는 경우는 이 부분을 건너도 무방하다.

주 거래 은행 혹은 Nykredit 와 같은 신용 정보 회사를 통해 확인이 가능하다. 무작정 찾아가서는 안되고, 사전에 예약이 필요하다.

주택 담보 대출 - 모기지(Mortgage)[편집]

덴마크에서 집을 구매할 시, 주택 담보 대출(모기지 대출)를 이용할 수 있다. 덴마크 주택 담보 대출은 이자율이 굉장히 낮다(1~3%).

그러나 집 가격의 전액 대출이 가능하지 않으며, 직장 유무/월급의 액수/덴마크 거주 기간/비자 종류 에 따라 각기 다른 양의 대출을 해준다.

보통 80 % 정도의 대출이 가능하며, 그 나머지 20%의 금액은 직접 현금으로 지불하거나 다른 대출을 통해 충당하는 것이 보통이다.

은행 사이트를 이용한 초간단 대출 금액 계산[편집]

Nordea.dk 와 같은 덴마크 은행 홈페이지에서 자신의 월급, 월 평균 지출 내용등을 입력하면 간단하게나마 자신이 얼마를 대출받을 수 있는지 확인할 수 있다.

그러나 외국인 입장에서는 계산된 금액이 대략적인 대출 가능 금액이기보다는, Maximum 대출 금액이라고 생각하면 된다.(신용거래, 비자, Non-EU 시민 등이라는 이유에서이다)

연간 사용 내역 작성하기[편집]

은행에 대출을 요청하기 위해서는, 1년간의 예상 지출 내역서를 작성해서 제출해야 한다.

연봉, 여행경비, 생활비, 등등의 내역이 모두 포함되어야 한다. 어떤 항목들이 반드시 포함되어야 하는지 감을 잡기가 힘들고, 혼자서 처음부터 작성하기에는 무리가 따르므로 은행에서 사용하는 예제를 반드시 요청하도록 하자.

구매할 주택 결정[편집]

구매할 주택을 결정해야 한다.

덴마크 주택의 종류[편집]

우리나라에만 있는 특징 중 하나인 전세처럼 덴마크에도 덴마크만의 특징적인 부분이 있다.

  • 일반 주택/아파트
우리가 생각하는 일반적인 주택/아파트이다. 주의할 점은 비록 일반 매매를 통해서 구입을 했다하더라도 우리나라의 관리비와 같이 매달 내야하는 금액이 있다. 이 관리비는 주택/아파트 구분없이 모두 내야한다. 이 금액은 주택/아파트 마다 모두 다르며 적게는 매달 2500 dkk 에서 많이는 5000 dkk 이상까지 매우 다양하다.
  • Andelsbolig
덴마크만의 특징적인 구조. 특징으로는 굉장히 큰 평방미터의 집을 저렴하게 살 수 있다는 점인데, 매달 내야 하는 금액이 따로 있다. 어찌보면 월세나 다름없는 방식이긴 하지만 집을 저렴하게 살 수 있다는 점(사실, 구매의 의미보다는 집의 소유권을 조금 가진다는 의미가 맞겠다), 매달 일정량의 금액을 내야하지만 그 금액이 집 크기와 위치 등에 비해 무척 저렴하다는 점이 장접이다.
하지만 Andelsbolig 역시, 경우에 따라 좋은 곳/나쁜 곳이 있으며, 정말 좋은 위치/정말 좋은 가격대에 입주가 가능한 경우는 입주를 위해서는 기존 구성원들의 전체 동의가 필요하거나 오랜시간을 기다려야 하거나 하는 등의 제약점이 있다.

건물의 상태 확인[편집]

건물의 상태를 정말 중요하게 확인해야한다. 왜냐하면 건물 수리시(지붕 수리, 건물 외벽 페인트 칠 등등) 자신이 요청하거나 지시하시 않은 사항임에도 불구하고 해당 건물 입주자 전원이 요금을 내야하기 때문이다. 또한 그 요금이 적은 금액이 아니기 때문이다.

실제로 건물 지붕과 페인트를 다시 칠하는 공사를 했었는데, 1인당 700,000 dkk 의 요금의 나왔다고 한다. 또한 해당 금액은 일시불로 입주자에게 받아내는 방식이 아니라, 자동으로 은행에 대출 형식으로 처리되어 납부를 늦게하거나 납부를 회피할 수도 없다.

간단한 페인트 칠만 해도 1인당 200,000 dkk 는 훌쩍 넘어버린다고 하니, 건물 구입 전 건물의 상태를 꼭 확인해야 한다.

사이트[편집]

거의 모든 부동산 매물들은 온라인에서 확인이 가능하다. 모든 부동산 가격은 정찰제이며, 대출 구매시 매달 납부해야 하는 원리금, 이자 등과 관련된 부분이 전부 공개되어 있다.

구입 자격 요건 확인[편집]

부동산을 구입하는데에는 자격 요건이 필요하다. 자격 요건을 확인하기 위해서는 덴마크 법무부에 문의를 해야한다. 그냥 막연히 부동산을 살 수 있는 권리는 알아보는 것이 아니라, 매물을 고르고, 해당 매물에 대해서 구매 권리가 있는 지를 확인하는 절차이다. 간단히 말해서 문의하기 이전에 어떤 부동산을 살 것인지가 명확해야 한다. 법무부 문의시(보통은 변호사가 처리해준다) 사고자 하는 부동산 매물의 브로셔를 보낸다.

  • 덴마크 법무부 - justice ministry
홈페이지 : http://www.justitsministeriet.dk/generelt/english
주소 : The Ministry of Justice, Slotsholmsgade 10, 1216 Copenhagen
연락처 : +45 7226 8400
운영시간 : 월~목(09:00 - 16:00), 금(09:00 ~ 15:00), 외국인 관련 이슈 처리 시간(월~금 09:00 ~ 12:00)
공휴일 휴무

기본적으로 덴마크/스칸디나비아/EU 국민이 아니면 영주권을 가지고 있거나, 영주할 대상에게만 Permit 을 준다. Summer house(여름동안 잠시 머무는 것을 위한 별장)에는 규제가 많다고 하나(독일인들이 이런 목적으로 많이 구매를 한다고 함) 상시 거주를 목적으로 하고, 영주를 목적으로 하는 경우에는 딱히 Permit 을 받는데는 어려움이 없다.

기본적으로 집을 살 때 드는 최소 수수료가 집값의 1.225% ~ 3.255% (등록세, 공인중개사수수료, 기타 수수료.. 여기서 공인 중개사 수수료가 꽤 큰 차이가 있어서 2%의 차이가 발생함)와 집값의 5%를 현금-일시불로 결제해야 한다. 따라서 넉넉히 집값의 10% 정도의 현금이 있다면 집을 살 수가 있다.

외국인이라고해서 덴마크인과 차별 받는 부분은 없다고 한다. 단지 영구 거주 목적인지 법무부 Permit을 받는 과정에서만 차이가 난다.

  • 덴마크에 워킹 홀리데이 비자로 입국해서, 이후 Positive list 4년짜리 비자로 전환 후, 법무부에 집 구입에 대해 문의를 했었다. 문의결과 구입해도 좋다라는 공식 답변을 받았다. 단, 덴마크를 떠나야 할 경우, 반드시 가지고 있는 부동산을 처분해야 한다는 항목이 있었다. 즉, 덴마크에서 부동산을 구입하는데 영주권이 없어도 된다.

조건[편집]

당연(?)하겠지만, 외국인으로서 덴마크에서 집을 사는데에는 몇가지 조건사항이 있다.

- 반드시 거주용이어야 한다.
- 여름 별장(Summer house) 용도로는 구입할 수 없다.
- 영주권이 필요하지는 않지만, 비자가 만료되어 덴마크를 떠나야 한다면 반드시 부동산을 처분하고 덴마크를 떠나야 한다.

예시[편집]

다음의 예를 가지고 생각해보자.

Estate sample.jpg

다음과 같이 구분된다.

Kontantpris - 2,750,000 dkk : 집가격
Manedljg ejerudgift - 2,751 dkk : 매달 내야 하는 주택세금(주택관리비).
Udbetaling - 140,000 dkk : 선지불금
Brutto ekskl. ejerudgift - 13,082 dkk : 매달 지불해야 하는 이자?
Netto ekskl. ejerudgift - 10,521 dkk : 설명 필요

즉, Standardfinansieringsforslag 일반적인 경우... 실제로 매달 내야하는 금액은 다음과 같다.

13082 + 2751(원금 분할 부분) = 15933 dkk + @(Utility Fee - 수도세, 전기세, 관리비.. 등등)

따라서 집을 사기 위해서는 집 가격의 8% 정도를 현금으로 가지고 있어야 하고, 나머지 92% 부분을 대출을 받을 수 있다.

위의 예는 정말로 이상적인 내용이다. 실제 외국인이 신용도가 없는 상태에서 최초로 대출을 받고 집을 사기 위해서는 최소한 집값의 15%를 가지고 있어야 한다.

구매 사례(2015)[편집]

  • 간단 프로필
덴마크 거주 : 1년 7개월(1년 7개월 거주 기간 중, 재직 기간 1년 6개월)
은행 잔고 : 100,000 dkk + @
주 거래 은행 : Nordea bank
비자 : Positive list 비자
  • 모기지 대출 실패한 은행
Dansk bank : 영주권 포함 5년 이상의 덴마크 거주 경력을 요구 - 대출 실패.
Jynske bank : 5년 이상의 덴마크 거주 경력을 요구 - 대출 실패.
Nordea bank : 여러 차례 메일을 주고 받았지만 진척이 없음. - 사실상 대출 실패.

- 모두 이메일 상담(방문 예약 및 면담은 없었음)
- 대출을 거절했던 은행 모두 현재 가용한 돈이 얼마나 있는지를 확인했음.(현재 은행 잔고 전부와 필요할 경우, 더 가용할 수도 있다는 내용으로 답변함)
- 대출 문의와 동시에, 최근 3개월 간의 월급 명세서 + 전년도 세금 내역서 를 같이 첨부함.
- 대출을 거절했던 사유에는 5년 이상의 덴마크 거주 경력을 요구했지만, 덧붙여 현재 가지고 있는 예산이 너무 작다는 이야기를 함.
- 세개 은행 모두 다 같이 진행함. 이메일로 위의 내용들을 모두 답변 받기 까지 약.. 3주 정도 소요됨.

- 방문 예약과 면담을 통했더라면 다른 대답과 좀 더 구체적인 내용을 들을 수 있었겠지만, 방문 예약을 어떻게 하는지 몰랐고, 그 전에 이미 지쳐버림.
- 대출을 문의한다고 한다면, 먼저 방문 예약을 하고 진행하는 것이 수월할 것 같음.
- 방문 예약시, 최근 3개월 간의 월급 명세서와 전년도 세금 내역서 + 비자 사본을 같이 가지고 간다면 좀더 구체적인 답변을 들을 수 있을 것 같음.
  • 모기지 대출 성공한 은행
handelsbanken

- 은행에서 집 모기지 대출을 위해 얼마간의 돈을 입금할 것을 요청함(150,000 dkk)
- 입금 후, 모기지 대출을 위해 호출.
- 호출 전, 건강 상태에 대한 설문 조사 링크를 보내줌. 내용은 본인이 건강한지 등의 여부를 확인하는 내용이었음.
- 생명 보험 가입(보험료 약 500 dkk per Year).
  • 변호사
변호사 선임비 : 15,610 dkk (수수료 + 문서 작업비 + 세금(VAT 25%) 모두 포함.)

- 덴마크에서 집을 사는데 문제가 없는지를 확인.
- 기타 다른 서류 업무(모두 덴마크어로 적혀 있어서 이해하지 못함) 처리.
- 최종적으로 www.Letportal.dk 에서 내가 계약하는 집에 대한 최종 가격과 거래 당사자의 이름등이 적힌 Invoice 를 확인 할 수 있었음. 그리고 Sign을 함.